El proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario en España, mejor conocida como la ley hipotecaria en España, sin duda será una de las invenciones de normativas legales que causará un giro positivo sobre la regulación de las hipotecas y los consumidores.

Se trata de una ley que traerá cambios transcendentales para los consumidores, pues en sus diferentes artículos queda marcada de forma directa la protección del cliente, la introducción de disposiciones que le impedirán a la banca cometer abusos y las estipulaciones que mantienen el equilibrio entre el prestamista y el prestatario.

Con esta ley, donde se hace presente la equidad, se incorpora la transparencia en el proceso de solicitud de una hipoteca, se le brinda al consumidor información y asesoría, y, además, no quedan dudas acerca de las reglas que regirán la materia hipotecaria; solventándose situaciones turbulentas que afectaban a los clientes y que desde hace mucho tiempo eran una prioridad solucionar.

La ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cuenta con características que vale la pena desglosar a detalle. En el siguiente apartado queremos dar a conocer cuáles son los puntos clave que nos permitirán estar al tanto de su funcionamiento, no obstante, creemos conveniente aclarar la siguiente interrogante:

¿A cuáles hipotecas se aplicará los cambios en la ley hipotecaria en España?

La misma normativa nos indica que no tendrá efecto retroactivo. Sin embargo, determina que hay una excepción significativa y es la relacionada con los préstamos hipotecarios que tengan cláusulas de vencimiento anticipado.

A su vez estipula que se deroga la no retroactividad en los casos de novación y subrogación que intervengan después de la vigencia de la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Dicho esto, conozcamos las características más resaltantes y valiosas de este cambio en la ley hipotecaria:

• Entrada de vigor: Vacatio legis de 3 meses

En un comienzo, se tenía planteado que la entrada de vigor fuese a los 30 días de su publicación. No obstante, el Partido Popular propuso una enmienda, la cual fue aprobada por el Congreso. De esta manera, la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario no entrará en vigencia desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) sino hasta tres meses después. Así las entidades bancarias tendrán suficiente tiempo para adaptarse a las nuevas disposiciones legales.

• Nueva forma de repartir el pago de gastos de hipotecas

El hipotecado solo debe pagar la tasación y, si lo desea, las copias de los documentos que solicite. En cambio, al banco le corresponde los gastos de tasación del inmueble, de gestoría, de aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Al igual que el hipotecado, si la entidad bancaria desea las copias de las escrituras, asumirá los gastos.

¿Se eliminó el impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

El Partido Popular había requerido una enmienda con la finalidad de eliminar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). La solicitud, que fue rechazada por el Congreso, consistía en situar en un tipo del 0% dicho impuesto en la compra de la primera vivienda.

En consecuencia, sin importar el tipo de inmueble residencial, el banco está en la obligación de pagar entre un 0,5% y 1,5% de la responsabilidad hipotecaria. El valor del porcentaje dependerá de la comunidad autónoma donde se halle el bien.

• Desaparición de cláusulas suelo

La ley hipotecaria en España es muy clara en este aspecto, al establecer que en las operaciones con tipo de interés variable queda prohibido fijar un límite a la baja del tipo. Esto conlleva al no regreso de las denominadas cláusulas suelo, que incluso los tribunales han anulado dado a su uso desmedido en muchas oportunidades.

A pesar de esta disposición, la normativa sigue siendo más precisa y cautelosa al fijar que el interés remuneratorio no puede ser negativo. O sea, que el índice de referencia esté en negativo y se produzca el caso de que sobrepase la diferencia que se cobra. Así se previene que el banco llegue a pagar por realizar préstamos de dinero.

• Nueva forma de considerar el índice de referencia

Las cualidades que debe tener el índice de referencia son: claridad, accesibilidad, objetividad y verificabilidad por el prestatario y prestamista. Incluso la norma aclara que el índice de referencia no debe ser susceptible de influencia por los entes.

Con esto no existen dudas de que se busca evitar la utilización de índices de referencia como el conocido Índice de referencia de préstamos hipotecarios, debido a que su supuesta ausencia de transparencia y constante adulteración están siendo juzgadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

• El nuevo propietario debe acudir al notario, previo a la firma de hipoteca

Debemos destacar que ahora el cliente tiene la obligación de ir a la notaría con antelación a la firma de la concesión del préstamo con la finalidad de que pueda verificar que el contenido expuesto y desarrollado está apegado al ordenamiento jurídico. Asimismo, aprovechar su visita para que las dudas que tenga sobre el contrato que le fue otorgado por el ente bancario, sean aclaradas. Dicho contrato debe ser concedido con 10 días de anticipación, mínimo.

Ahora bien, otra de las cosas que el cliente debe hacer durante su visita, totalmente gratis, es firmar un documento donde quede expresado que comprende todas y cada una de las cláusulas. Esto es debido, a que de acuerdo a lo establecido en el artículo 15 de la Ley reguladora de los contratos de crédito hipotecario, el cliente deberá hacerla en presencia del notario, donde responderá un test cuyo propósito es concretar los papeles otorgados y la información dada.

• Las hipotecas multidivisa se pueden reconvertir

Este ha sido uno de los puntos más significativos de la Ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario ya que innova las leyes españolas de tal manera que introduce el derecho del consumidor a nada más y nada menos que transformar el préstamo en una moneda alternativa, pero no cualquiera. Conozcamos cuáles son los supuestos que permiten hacer dicha conversión:

• Moneda en la que el cliente percibe la mayor parte de sus ingresos
• Moneda en la que el cliente tenga casi todos los activos con los que lo reembolsa
• Moneda del Estado miembro en la que el cliente tuvo su domicilio al momento de la suscripción o solicitud de la conversión

Sobre este interesante punto, debemos considerar otros datos relacionados. Y es que con base a lo dispuesto en la Ley hipotecaria en España, el tipo de cambio empleado en la conversión será el tipo de cambio vigente de la fecha en que el cliente pida la conversión. La excepción a esta regla es que en el contrato se acuerde otra cosa.

La entidad bancaria también deberá avisarnos cada cierto tiempo sobre el aumento que se haya generado a causa del tipo de cambio, aunado a los mecanismos que se puedan aplicar que sirvan para disminuir este riesgo. Esto será siempre y cuando el importe tenga una diferencia del más del 20% respecto al que pagaríamos con el euro.

A pesar de los grandes cambios positivos que podemos ver en la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, su efectividad la conoceremos cuando entre en vigencia, es decir, cuando empiece a regir el mercado y los tribunales comiencen a utilizarla.

Sabemos que no existen leyes perfectas, que sean capaces de mantenernos a todos satisfechos. Sin embargo, los abusos por parte de la banca y la protección del consumidor son dos aspectos que oportunamente empezaron a ser tratados con esta nueva normativa.