En Invertir en Madrid – iM presentamos un análisis de precios para el 2020, las perspectivas que tenemos para este año son alentadoras, si bien los precios no subirán como en años anteriores, las alzas que tendremos serán bastantes moderadas.
Se debe tener en cuenta los factores externos que determinan el mercado inmobiliario, la moderación de precios del mercado de viviendas de segunda mano, las consecuencias de las medidas políticas, entre ellas la ley hipotecaria que según expertos y estadísticas oficiales demuestran que ha ralentizado las operaciones de compraventa y las hipotecas firmadas en el cierre del 2019, la falta de oferta de promociones de vivienda nueva o vpo, todo esto hará que las variaciones de precio seguirán subiendo un poco, pero supeditado a la zona geográfica donde se ubiquen y es una realidad que en Madrid existe un problema de accesibilidad a la vivienda.
En valores absolutos, la capital creció en el último año un 1,4%, con un coste de 3.750 €/m2 de promedio, los barrios que más crecieron están por debajo de la media y se encuentran fuera de la M-30, esto ha sido una constante desde hace un par de años las zonas que más crecen se encuentran en la periferia de Madrid.
¿En qué zona de Madrid es más costoso vivir?
Vivir e incluso comprar una segunda vivienda es una decisión de vida, sobre todo con las perspectivas que el mercado presenta para este año. Lo más demandado, son los inmuebles de 1 o 2 dormitorios en los barrios más representativos de Madrid, entre ellos se encuentra el Bº de Salamanca, la zona residencial por excelencia donde se ubica parte de la clase alta madrileña y en constante tendencia, con buena oferta de ocio, buenos colegios y mucha historia, alcanzó máximas históricas ya en el 2018, para el cierre del año pasado la media se aproximaba a 5.893 €/m2, con un crecimiento interanual del 11,8%, pero con una disminución para e 2019 en 3,5 %.
Chamberí, siendo el distrito más pequeño de Madrid con 469,22 hectáreas, fue el 2do distrito con el valor de m2 más alto con 5.293 €; Chamartín su m2 vale 5.040 € pero paró su crecimiento y en el último año redujo su valor de m2 en -0.9%; Centro frenó su crecimiento exponencial y solo aumentó 1,7%, frente al mismo periodo del 2018, el m2 se encuentra sobre los 5.096€. El Barrio de El Retiro, distrito cultural por excelencia, sigue creciendo, aunque en poca proporción, alcanzando 4.580 €/m2 con un alza interanual de apenas 2,6%.
¿Qué ocurre con los distritos fuera de la M30?
Si bien están por debajo del promedio de Madrid, como lo hemos mencionado anteriormente son los que han experimentado un mayor crecimiento sobre todo porque existen inversores o comprares que prefieren optar por inmuebles de menor coste.
Los precios más bajos por m2 los tenemos en Puente de Vallecas (1.957 €/m2), Villaverde (1.710 €/m2), Vicalvaro (2.291 €/m2), Usera (2.021 €/m2) y Carabanchel (2.211 €/m2). El Distrito Latina, de gran tamaño con 2.542 hectáreas cuya superficie abarca desde la M30, pasando por Puerta del Angel hasta alcanzar la M40 en Cuatro Vientos, cerró con una media de 2.308 €/m2, este distrito obtuvo un crecimiento interanual de 8,4 %
En otro punto de la ciudad, el Distrito Moratalaz, barrio residencial ubicado fuera de la almendra central y que tuvo sus orígenes en los años 50 del siglo pasado, ha tenido una evolución un poco más lenta con altas y bajas, cerró el trimestre con 2.546 €/m2, creciendo tan solo cuatro decimas (0,45), por debajo del promedio de la media madrileña que fue 1,4%.
Los distritos de Ciudad Lineal situándose el m2 en 3.057 € y Fuencarral bajando su precio a 3.535 €/m2, no tuvieron crecidas considerables apenas un 0,2% ni siquiera llegando a la media madrileña, sin llegar aun a las máximas alcanzadas entre los años 2007 y 2008.
De todo este análisis podemos deducir que estamos en todavía existen buenas oportunidades de activos a un precio justo, el mercado a ralentizado su crecimiento y pero aun es posible rentabilizar las inversión con buenos ratios de rentabilidad y así obtener mejor rendimiento.
La recomendación que hacemos desde iM es buscar siempre un asesoramiento profesional con expertos que conozcan el mercado, te guiarán y darán las herramientas necesarias para que estimes el precio real de tu activo con atención a las operaciones cerradas y no a lo que piden los vecinos de la zona. Del mismo modo, desde iM te asistiremos en todo el proceso de venta y de documentación necesaria a la hora de la firma de escrituras del inmueble.
Me ha parecido muy interesante el artículo. Las gráficas son excelentes!