La mayoría de las viviendas que se adquieren en España se realizan a través de un crédito hipotecario, es conveniente saber las distintas opciones disponibles, sobre todo si se quiere invertir en en el mercado inmobiliario. En este artículo describimos con detalle los tipos de hipotecas más comunes, las condiciones de estos préstamos, los plazos y las cuotas que se tienen que abonar.
Tipos de hipotecas más comunes y financiación
Como primer elemento a considerar cuando se trata de conseguir financiación, y conviene recordar esto, no se debe gastar más de un 30 % o 35 % de los gastos mensuales en los gastos de hipoteca. Por lo tanto, gastar una cantidad superior a esto es asumir un apalancamiento excesivo y tener menos margen de respuesta ante cambios coyunturales. Como principio general de buena praxis financiera, convendrá tener en cuenta este punto.
Por otra parte y aunque hay varios tipos de producto, nos centraremos en las hipotecas más habituales que se contratan. Las hipotecas más comunes que existen son las que cuentan con un interés fijo, interés variable, mixtas y, más raramente, las multidivisa. En función de cuál sea la cantidad que se gaste y de los plazos de amortización, se puede optar por un producto u otro.
Condiciones para contratar una hipoteca
Las hipotecas a un tipo de interés fijo obligarán a pagar una cantidad, independientemente de las oscilaciones del mercado. Ese porcentaje se calculará a través del TAE, debido a esto resulta ser con el coste más alto, en comparación con otras modalidades de financiación. No obstante, es importante decir que, aunque este producto sigue existiendo, existen limitaciones con respecto a las famosas cláusulas suelo, pues hay varias sentencias de los tribunales de justicia europeos que las limitan.
Una hipoteca con un tipo de interés variable estará fijado por lo que marquen los índices de referencia del mercado hipotecario, normalmente el EURÍBOR (pero no necesariamente). La TAE suele ser más baja que en las hipotecas fijas, pero está sujeta a variaciones que pueden suponer que a largo plazo se tenga que pagar más, por lo cual se debe tener cuidado a los cambios del mercado y al valor del interés.La hipoteca mixta cuenta con una ventaja, puesto que aporta una cierta estabilidad al ser un híbrido entre las que hay a interés fijo y variable. Lo normal es que durante los primeros años se pague un tipo de interés fijo y que posteriormente pase a ser variable.
Finalmente, una hipoteca multidivisa es cómoda para inversores extranjeros porque permite pagar en varias monedas, aunque estará sujeta a la inestabilidad de los tipos de cambio, según las distintas monedas.
Plazos para pagar una hipoteca
Hay que decir que, actualmente, la legislación española permite suscribir hipotecas por un máximo de 30 años, reduciéndose sensiblemente los supuestos de 40 años que había anteriormente. Por otra parte, y aunque oficialmente no hay una edad máxima para solicitar un crédito hipotecario, cuando se trata de compra de viviendas en España no se suelen conceder a personas mayores de 75 años.
Por ejemplo, cuando se trata de pagar una hipoteca a interés fijo, el plazo de devolución máximo tenderá a ser más corto que en una hipoteca a interés variable o mixto, como máximo de 20 años. Finalmente, hay que destacar que el caso de las hipotecas multidivisa dependerá de cada situación concreta, puesto que se tendrá que valorar también la importancia de las divisas en las que se pueden realizar los pagos.
Se puede decir, pues, que el tipo de producto a contratar dependerá de las circunstancias personales y de lo que se desea. Quizás una hipoteca a un tipo de interés mixto puede ser una solución interesante para la clase media, mientras que para una persona con posibles una hipoteca a un tipo fijo es una buena solución. En cualquier caso, dependerá de la idea de cada persona.
Valor de las cuotas de una hipoteca
Las cuotas van a depender siempre del valor del inmueble, del tipo de hipoteca por el que hayamos optado y, finalmente, por el plazo de devolución máximo. A partir de esos factores y de la cantidad máxima que se vaya a conceder, que no es más del 80 % del valor de la vivienda, se puede hacer un cálculo de la cuota a pagar.
Por otra parte, y más allá de la cantidad, es importante saber que las cuotas pueden ser mensuales, trimestrales o semestrales, aunque lo más habitual, con mucha diferencia, es el primer caso. Por regla general, las actualizaciones son parejas a los cambios del EURÍBOR y este aspecto ya se pactará cuando se firme el contrato.
Finalmente, hay que indicar la existencia de algunas cláusulas de mínimos o de los gastos de formalización que hay que consultar por la jurisprudencia de los últimos años, porque quizás no nos corresponda pagar esos gastos.
Conclusión
Conocer los distintos tipos de hipotecas es importante para conocer cómo funciona la compra de viviendas en España y, sobre todo, si se tiene interés en alguna inversión inmobiliaria. Animamos a conocer mejor las características del mercado porque, afortunadamente, los tipos de interés hoy son muy accesibles y conviene aprovechar la coyuntura.
