Invertir en Madrid – iM presenta para este 2019 un análisis de los precios del m2 en la ciudad de Madrid, analizamos la demanda de los distritos tanto dentro de la almendra central, como de los barrios de la periferia de la ciudad que también han estado en la mira de los futuros arrendatarios.

Se debe tener en cuenta los factores externos que determinan el mercado inmobiliario en Madrid, el clima político con sus comicios autonómicos aunado al tema de hipotecas y la nueva normativa de alquiler, podrán influir tanto en el precio de la vivienda como en el nivel de compraventas o de préstamos concedidos para ello. En iM consideramos que el mercado tenderá a moderar sus precios y la curva de crecimiento se mantendrá pero su ascenso será de un modo más desacelerado, contrario a lo que se vio del 2014 al 2016.

El precio del m2 en la ciudad de Madrid, alcanzó una media de 3.846 €, en el pasado 2018 creció un 8,6%. Las estadísticas nos demuestran que los barrios que más crecen son los que se encuentran fuera de la M30, circunvalación que rodea la almendra central de la ciudad, y aquellos que poseen las zonas con mayor coste de metro cuadrado son los barrios más emblemáticos.

Valor del metro cuadrado en Madrid

Valor del m2 en Madrid Fuente: iM

¿En qué zona de Madrid es más costoso vivir?

Entre los barrios más representativos de Madrid, se encuentra el Bº de Salamanca, zona residencial donde se ubica parte de la clase alta madrileña y en constante tendencia, alcanzó máximas históricas de 6.043 €, con un crecimiento anual del 6,5%, contrario a lo que experimentó en el 2017 que fue de un 19,3%.

En este mismo orden de ideas:

Chamberí, siendo el distrito más pequeño de Madrid con 469,22 hectáreas, fue el 2do distrito con el valor de m2 más alto con 5.200 €.

Chamartín, su m2 vale 5.016 € pero solo creció en un año 2,3 %

Centro frenó su crecimiento, aumentando en el último trimestre de 2018 un 8,18%, frente al mismo periodo del 2017; actualmente el m2 se encuentra sobre los 4.975€.

El Barrio El Retiro, distrito cultural por excelencia, apenas creció un percentil en el pasado año, alcanzando 4.791 €.

Pese al clima político, la economía se encuentra en recuperación, pero ante la falta de oferta de pisos de obra nueva, la inversión se diversifica a la compra de inmuebles de 2da mano, bien sea para reformar o para entrar a vivir con la finalidad de recuperar la inversión realizada con alquileres, que también están al alza, y que permiten elevar los ratios de rentabilidad a más de un 4%, dependiendo de la zona y la condición real de la vivienda.

En el caso madrileño, invertir en activos dentro de la almendra central asegura alquileres altos pero con mucha probabilidad a periodos largos de desocupación debido a la falta de inquilinos dispuestos a pagarlos, lo que a la larga no resulta rentable, lo recomendable es mantener los precios sobre la media.

Comprar fuera de la M30 en distritos de la periferia sería ideal pues el valor del m2 es por debajo de la media de la ciudad, pero sólo es recomendado si la inversión será destinada a vivienda habitual.

Valor en euro del metro cuadrado para venta en Madrid

Valor en € del m2 para venta en Madrid. Fuente: iM

¿Qué ocurre con los distritos fuera de la M30?

Si bien están por debajo del promedio de Madrid, son los que han experimentado un mayor crecimiento, así lo demostró el Distrito de Usera, el que más ha crecido en el 2018 en un 14% y cerró el año con un valor de 2.008 €.

El Distrito Latina, que abarca un área de más de 2.542 hectáreas y va desde la M30, por puerta del Angel hasta alcanzar la M40 en Cuatro Vientos, con un promedio de 2.320 €/m2, este distrito creció en el último trimestre del 2018 un 17,63 % frente al mismo periodo del 2017 y acumuló un crecimiento anual de 10,7%.

En otro punto de la Comunidad de Madrid, en el Distrito Moratalaz, barrio familiar ubicado fuera de la almendra central, su precio llegó a alcanzar 2.568 €/m2, creciendo en un 9,35%, por encima de la media madrileña que fue 8,66%.

Ahora bien, los distritos de Ciudad Lineal con el m2 en 3.070 € y Fuencarral elevando su precio a 3.463 €/m2, crecieron apenas por encima de la media madrileña en un 8,7%, situándose muy cerca de las máximas alcanzadas entre los años 2005 y 2006, antes de la crisis, en 3.800 € aproximadamente.

Valor en euro del metro cuadrado para venta en Madrid.

Valor en € del m2 para venta en Madrid. Fuente: iM

De todo este análisis podemos deducir que estamos en un buen momento para buscar activos a buen precio; el mercado ha ralentizado su crecimiento y se pueden conseguir buenas opciones para rentabilizar la inversión y así obtener mejor rendimiento.

La recomendación que hacemos desde iM es buscar siempre un asesoramiento profesional con expertos que conozcan el mercado, te guiarán y darán las herramientas necesarias para que estimes el precio real de tu activo con atención a las operaciones cerradas y no a lo que piden los vecinos de la zona. Del mismo modo, desde iM te asistiremos en todo el proceso de venta y de documentación necesaria a la hora de la firma de escrituras del inmueble.