Cuando tienes una propiedad fuera de España y quieres rentarla o, en caso de que seas el arrendatario, necesitas una seguridad legal, es normal que te surjan muchas dudas. No siempre es sencillo saber a qué país toca pagar los impuestos derivados de una ganancia en el extranjero.

Los convenios de doble imposición llevados a cabo por España te resolverán este dilema.

¿En qué consisten los convenios de doble imposición?

Antes de nada, debes saber qué es un convenio de doble imposición. Este es un tratado llevado a cabo por dos países buscando como fin evitar que un impuesto tenga que ser pagado en dos Estados de manera simultánea.

De este modo, si adquieres una propiedad en un país diferente o en el que eres residente aún en calidad de expatriado, y decides después rentarlo o venderlo tendrías que pagar un impuesto al mismo. También sucedería que, al percibir una ganancia en tu país, aunque sea desde el extranjero, estás obligado a declararla y pagar un impuesto.

A este doble pago lo conocemos como “doble imposición”. Para evitar esta circunstancia, en el caso de España, se han firmado convenios internacionales con diferentes países con el fin de facilitar la inversión extranjera y evitar el doble impuesto.

A pesar del convenio que se dé entre dos países, debemos declarar en ambos las circunstancias por las cuales se percibe una ganancia, ya sea en forma de renta o por la venta de un inmueble.

Una vez realizado el pago de impuestos en los dos Estados, según las leyes establecidas, podrás pedir una devolución gracias a dichos convenios.

¿Cómo funciona la tributación de las ganancias patrimoniales, en el caso de los inmuebles?

Como te adelantamos antes, en el caso de que el inmueble que va a generarte una ganancia esté en otro país, deberás gravarlo en el mismo. En otras palabras, lo que ganes de una renta o una venta en un determinado país (porque el inmueble está situado allí) como expatriado, deberás declararlo según las leyes del mismo pagando los impuestos que te exijan.

A pesar de que hayas pagado dicho impuesto en aquel estado solo por el hecho de estar viviendo en España, deberás declarar esa ganancia atendiendo al pago de impuestos que te exija Hacienda. Una vez realizado podrás pedir la devolución de la parte mínima pagada, dado el convenio (en caso de que lo hubiera) entre España y el país donde has obtenido la ganancia.

Se pueden aplicar dos métodos para evitar pagar doblemente, al menos de manera general. Con el método de exención el Estado, una vez que defina qué tipo de rentas deben gravarse y cuáles no, puede renunciar a gravarlas si se ha obtenido una ganancia en el extranjero y ha sido objeto de gravamen en aquel país.

Por otro lado, el método de imputación se refiere al gravamen de esa renta en el país de residencia del beneficiario. Habiendo pagado el doble impuesto, tanto en el Estado donde está el inmueble como en el país de residencia, nos permite una deducción de la cuota pagada en el extranjero.

Si quieres conocer con más detalle los países que han firmado con España este convenio, puedes acceder a la siguiente lista.

¿A quiénes se aplica este convenio y en qué casos afecta a los expatriados en España y a los no residentes?

Este convenio afecta a aquellos que reciben una renta o cualquier tipo de ganancia derivada de la propiedad de un inmueble en otro país. Aunque figures como no residente de aquel país, solo por el hecho de encontrarse dicha propiedad allí deberás declararla según las normativas locales.

Así si eres expatriado en España estás obligado a pagar un impuesto, siempre que el inmueble que te genere una ganancia esté situado aquí. Lo mismo sucede si, siendo español, tu estatus es de no residente en el país donde percibas una renta o hayas realizado la venta de un apartamento o local.

La necesidad que ha llevado a los países a generar convenios de doble imposición deriva en el intento por evitar la evasión fiscal y el fraude. El manejo de información compartida entre los estados que firman dichos tratados ha conseguido aumentar la transparencia de los bienes personales.

Además, todo convenio viene a asegurar el beneficio obtenido por inversionistas extranjeros, dándoles seguridad en sus transacciones, tanto en la obtención de una renta o facilidad de una venta como en la adquisición de una propiedad en forma de arrendamiento o por medio de la compra directa.


Como te habrás dado cuenta, y más tratándose de distintos países, no siempre es sencillo comprender todos los trámites que debes realizar en lo que respecta a la declaración de la renta. Esto siempre ha dado dolores de cabeza, y casi todos terminan pidiendo asesoramiento para solucionar este conflicto.

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